Seine-Saint-Denis › Bagnolet (93170)
Prix immobilier à Bagnolet : où se situent vraiment les valeurs en 2026 ?
Analyse locale, gratuite et sans engagement pour éviter un prix de départ mal calibré. Entre Gallieni, Les Coutures, La Dhuys ou La Noue, les écarts de valeur dépassent largement la moyenne ville.
Marché tendu
-1,2 % sur 12 mois
≈ 1 420 ventes
38 jours de délai moyen
Appartement
5 956 €
médiane / m²
Maison
5 842 €
médiane / m²
Écart réel
4 100 → 6 900
selon le quartier
Pour les vendeurs
À Bagnolet, le bon prix dépend souvent de la proximité réelle du métro ligne 3, du relief, de l’environnement immédiat et du type d’immeuble.
Pour les acquéreurs
Bagnolet permet encore une décote face à Paris ou Montreuil, mais tous les quartiers ne proposent pas le même équilibre entre prix et qualité de vie.
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Retour localisé, sans engagement, à partir des vrais écarts de marché observés à Bagnolet.
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Sans engagement
Lecture micro-marché
DVF + analyse terrain
Carte du marché · Bagnolet et communes voisines
Très tendu
Tendu
Modéré
Détendu
Pourquoi cette page peut faire gagner du temps et de l’argent
La V2 n’est plus seulement informative. Elle sert à qualifier le besoin, rassurer un profil expert, puis orienter vers une prise de contact logique.
Point de friction vendeur
À Bagnolet, une mauvaise mise à prix peut rapidement installer un doute : trop haut, le bien se compare défavorablement à Montreuil ou Les Lilas ; trop bas, il capte vite des offres mais laisse de la valeur sur la table.
Point de preuve expert
La moyenne ville ne suffit pas. Entre Gallieni, Les Coutures, La Dhuys, La Noue ou les Malassis, le raisonnement de prix change fortement selon transport, copropriété, relief, exposition et image de quartier.
3 entrées utilisateurs
Le visiteur comprend immédiatement où il se situe et pourquoi l’analyse locale lui est utile.
Je vends
Vendeur
Identifier le bon prix de sortie, éviter la surévaluation et profiter de la profondeur de demande liée à Paris et au métro ligne 3.
J’achète
Acheteur
Comprendre si la décote face aux communes voisines compense les contraintes du secteur, de la copropriété ou de l’environnement immédiat.
J’investis
Investisseur
Comparer coût d’entrée, tension locative, qualité d’adresse et potentiel de revente sans se limiter à une rentabilité brute théorique.
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Une estimation n’a de valeur que si elle tient compte du micro-secteur, du profil d’actif et du timing de mise en vente.
Prix par quartier
Centre-ville / Gallieni
6 150 €/m²
Secteur premiumLes Coutures
6 000 €/m²
Secteur premiumLa Dhuys
5 850 €/m²
Quartier familialPlateau / Malassis
5 250 €/m²
Secteur émergentLa Noue
4 700 €/m²
OpportunitéCentre-Sud
5 400 €/m²
DynamiqueAnalyses de marché par quartier
1
Centre-ville — Gallieni, commerces et accès direct à Paris
≈ 6 150 €/m²
repère appt.
Le Centre-ville concentre l’effet Gallieni : métro ligne 3, centre commercial Bel Est, accès rapide à Paris et forte lisibilité pour les acquéreurs. La valeur reste toutefois sensible à l’exposition aux axes routiers et à la qualité des copropriétés.
Ce que ça implique
Un bien proche métro, lumineux et sans nuisance directe peut se défendre au-dessus de la moyenne ville. Un prix trop générique risque en revanche de subir la comparaison avec Montreuil ou Les Lilas.
Marché vendeur
2
Les Coutures — l’effet Montreuil en limite sud
≈ 6 000 €/m²
repère appt.
Les Coutures bénéficient de la proximité de Montreuil et d’un tissu plus résidentiel. Le quartier peut séduire des acquéreurs arbitrant entre Bagnolet, Bas-Montreuil et Paris 20e, avec une demande attentive aux petites copropriétés et aux biens atypiques.
Ce que ça implique
La valorisation dépend fortement du charme du bâti, de l’état de la copropriété et de la comparaison avec Montreuil. C’est un secteur où la présentation du bien peut réellement créer de la tension.
Secteur recherché
3
La Dhuys — quartier résidentiel, pavillonnaire et familial
≈ 5 850 €/m²
repère mixte
La Dhuys se distingue par une ambiance plus résidentielle et une présence de maisons ou petits immeubles. Le quartier attire des profils familiaux recherchant plus de calme tout en restant proches de Paris et des communes voisines.
Ce que ça implique
Les maisons, les extérieurs et les biens rares peuvent mieux performer que les appartements standards. L’analyse doit intégrer la rareté du produit plutôt qu’une simple moyenne au m².
Quartier familial
4
Le Plateau — entre effet Les Lilas et renouvellement urbain
≈ 5 350 €/m²
repère appt.
Le Plateau profite d’une position au nord-est de Bagnolet, en relation avec Les Lilas et Romainville. Mais le marché reste hétérogène selon les rues, la qualité du bâti et la perception des ensembles collectifs.
Ce que ça implique
Le secteur peut offrir un bon compromis prix / localisation, mais il nécessite une lecture fine. La décote ou la prime se joue souvent à l’immeuble, pas seulement au quartier.
Marché stable
5
Les Malassis — mutation urbaine et prix plus sensibles
≈ 5 100 €/m²
repère appt.
Les Malassis font partie des secteurs concernés par les dynamiques de renouvellement urbain. Le potentiel existe, mais la demande reste plus attentive à l’environnement immédiat, à la copropriété, aux charges et à l’image du secteur.
Ce que ça implique
Le bon positionnement consiste à ne pas vendre seulement une promesse de transformation. L’acheteur doit percevoir une valeur actuelle suffisamment claire pour accepter le prix.
Potentiel haussier
6
Centre-Sud — Bel Est, A3 et marché très hétérogène
≈ 5 400 €/m²
repère appt.
Le Centre-Sud bénéficie d’une proximité pratique avec Gallieni, les commerces et les grands axes. Mais cette accessibilité s’accompagne parfois de nuisances ou d’une perception moins résidentielle selon les adresses.
Ce que ça implique
C’est un secteur où l’exposition, l’étage, l’isolation phonique et la qualité des parties communes peuvent faire varier fortement la valeur réelle d’un bien.
Marché hétérogène
7
La Noue — parc, dalle et arbitrage de risque
≈ 4 700 €/m²
repère appt.
La Noue se situe entre l’autoroute A3 et le parc Jean-Moulin–Les Guilands. Le secteur dispose d’atouts paysagers, mais le marché reste plus sensible à la perception des ensembles collectifs, aux charges et à l’état des immeubles.
Ce que ça implique
Le prix doit intégrer une décote de perception. Pour créer de l’intérêt, il faut montrer très clairement ce qui compense le risque : vue, calme, travaux faits, plan, luminosité ou potentiel locatif.
Opportunité sélective
Bagnolet · 93170Marché tendu · 4/5
DétenduTrès tendu
Questions fréquentes
Quel est le prix moyen au m² à Bagnolet en 2026 ?
5 956 €/m² pour un appartement en médiane. Mais cette valeur ne suffit pas : l’écart réel observé entre secteurs va de 3 055 à 9 048 €/m².
Pourquoi la moyenne ville est-elle insuffisante à Bagnolet ?
Parce que les écarts de marché atteignent environ 196 % entre les secteurs bas et hauts. Transport, qualité du bâti, image du quartier et profondeur de demande créent de vrais micro-marchés.
Le marché est-il favorable aux vendeurs à Bagnolet ?
Marché tendu avec un délai moyen de délai variable selon secteur. La tendance récente montre un hausse de +0% sur 12 mois, ce qui oblige à être plus précis sur le prix de départ qu’en phase de marché euphorique.
Vaut-il mieux acheter à Bagnolet ou dans une commune voisine ?
Bagnolet affiche un marché marché tendu. Les communes limitrophes offrent des alternatives : Montreuil (5 100 €/m²), Les Lilas (6 200 €/m²), Romainville (4 800 €/m²), Noisy-le-Sec (4 200 €/m²), Pré-Saint-Gervais (6 000 €/m²).
Quelles communes bénéficient d'une desserte comparable à Bagnolet ?
Bagnolet profite d'un accès structurant à Paris. Des communes comme Montreuil (5 100 €/m²), Les Lilas (6 200 €/m²), Romainville (4 800 €/m²), Noisy-le-Sec (4 200 €/m²), Pré-Saint-Gervais (6 000 €/m²) peuvent offrir une desserte équivalente à des niveaux de prix différents.
Comparer avec d'autres villes du secteur
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L’objectif n’est pas seulement d’avoir un chiffre, mais un positionnement crédible sur votre quartier, votre copropriété et votre typologie de bien.
Sources : DVF · DGFiP · Notaires de France · analyses locales · 2025–2026